Grandes Obras para a Copa do Mundo 2014 – Construção de Hotéis em Belo Horizonte

Resumo

O presente estudo procura demonstrar o cenário atual da cidade de Belo Horizonte no que se diz respeito aos preparativos de sua rede hoteleira para a recepção dos turistas durante a Copa do Mundo 2014 bem como a insuficiência e ineficácia da rede para o crescente turismo de negócios da capital. O estudo apresenta uma breve introdução do contexto, a viabilidade do negócio incentivado pela lei 9.952, o que foi planejado e a situação atual. Também será feita uma correlação entre a imaturidade do país em gestão de projetos de tamanho porte e os casos de insucesso de diversos empreendimentos. 

INTRODUÇÃO

Belo Horizonte, a capital dos mineiros, vem sido cada dia mais conhecida pelo seu turismo de negócios. Graças a sua localização estratégica e ao seu desenvolvimento econômico, a cidade vem se destacando no cenário atual com a atração de feiras, congressos e reuniões de diversos setores; ganhando assim cada vez mais visibilidade na região sudeste do Brasil.

Em contrapartida, de acordo com dados divulgados em 2012 pelo IBGE, sua rede hoteleira não tem sido capaz de acomodar todos esses turistas. Durante a semana constata-se a ocupação integral dos leitos da capital. Já não é incomum que eventos deixem de ser sediados em Belo Horizonte por falta de quartos na cidade. Sem falar na questionável qualidade destes: grande parte está sucateada e não atende aos padrões exigidos pelos turistas e viajantes de negócio. Muitos hotéis ainda têm estrutura familiar e não se preocuparam em modernizar. Segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, do total dos quartos e apartamentos existentes em Belo Horizonte, 66% são considerados de qualidade e conforto inferior, classificados nas categorias econômica e simples. A distribuição geográfica da rede hoteleira também apresenta uma aglomeração ineficaz. Hoje, grande parte dos hotéis e pensões concentra-se no centro da cidade e na região sul, indo à contrapartida ao crescimento econômico dos demais vetores da cidade, como, por exemplo, o vetor norte. Sendo assim, um desenvolvimento no setor torna-se inevitável uma vez que os olhares do mundo inteiro estão voltados para o Brasil e que Belo Horizonte será uma das cidades sede dessa vigésima edição da Copa do Mundo.

Figura 1: Hotéis existentes em BH – Aglomeração na região central.
Fonte: Google Earth

Objetivos do presente Trabalho

O Objetivo Geral é analisar de maneira ampla, o andamento das obras que darão subsídio ao maior projeto que o país está vivenciando, Copa do Mundo 2014, e detectar possíveis não entregas. Com o auxílio das boas práticas de gerenciamento de projetos, poderão ser citadas as possíveis causas do insucesso e as ferramentas utilizadas pelas empresas nos casos em que as obras conseguirão cumprir com as linhas de base de tempo, custo e escopo.

Para isso, foi feito um levantamento de todas as construções de hotéis em Belo Horizonte que estão em fase de execução para atender ao grande aumento da demanda causada pela Copa do Mundo 2014. Outra ação que contribuiu para o trabalho presente foi apontar casos de insucesso e suas prováveis causas.

Com isso buscou-se responder a seguinte pergunta: o que um empreendimento de tamanho porte pode contribuir para o país em termos de amadurecimento de gerenciamento de projetos?

E mais as outras: quais são as consequências para as empresas que não conseguiram seguir adiante com o projeto? Quais as penalidades da lei para esses casos?

Diante do exposto, tomou-se como hipótese a falta de planejamento gerencial/estratégico; falta de amadurecimento da empresa em gerenciamento de projetos uma vez que, para atender projetos com folgas mínimas ou nulas de prazo e com exigências altas no quesito qualidade, não se pode aventurar tanto sem antes conhecer todos os riscos e fazer um bom plano de tratamento dos mesmos.

Por que estudar a construção de hotéis em Belo Horizonte?

A Copa do Mundo é o maior projeto que o Brasil está vivenciando. Hoje, estamos na etapa que precede o campeonato, ou seja, estamos adequando e construindo todo o necessário para o sucesso do projeto. Estão sendo feitas obras de estádios, portos, aeroportos, vias de acesso e hotéis.

Como objeto de estudo desse artigo, pegou-se um “pacote de trabalho” do projeto “Copa do Mundo”. Serão analisadas as estratégias de Construtibilidade, como foi planejado e como está sendo controlado o andamento das obras.

A metodologia utilizada para a elaboração desse artigo compõe-se basicamente em divulgação de material na internet e revistas, observação das construções e entrevistas com opinião especializada, neste caso, consultores da área. Foram levantados os quantitativos planejados e, devido à proximidade da data limite de entrega, a situação atual foi considerada como fator preponderante na projeção para as entregas de 28/02/14. A partir desse levantamento, que seria a linha de base de escopo, foi feito um levantamento criterioso das obras que estão em execução, a situação de cada uma delas e as que já foram canceladas e/ou paralisadas.

A CONSTRUÇÃO DE HOTÉIS EM BELO HORIZONTE

Situação anterior ao projeto da Copa do Mundo Brasil 2014:

De acordo com a assessoria de comunicação da Secretaria de Estado Extraordinária da Copa do Mundo – Secopa-MG, a capital mineira conta com 1 hotel de cinco estrelas, 27 de quatro estrelas, 35 de três estrelas, 32 de duas estrelas e 15 de uma estrela. Para atender toda a demanda da capital, a expectativa é de que 52 novos hotéis estejam em funcionamento para a Copa do Mundo. Isso significa um aumento de mais de 8 mil apartamentos e 16 mil leitos na capital.

Incentivo Legal

Em 05 de julho de 2010, o então prefeito de Belo Horizonte, Márcio Lacerda, assinou a lei 9.952, na qual era instituída a Operação Urbana de Estímulo ao Desenvolvimento da Infraestrutura de Saúde, de Turismo Cultural e de Negócios no Município. Nesta, concedia-se a outorga de potencial construtivo adicional, podendo significar incremento substancial de até 5x à área do terreno comparando-se com as premissas de zoneamento locais, fato que foi preponderante para que a viabilidade econômica desses novos empreendimentos hoteleiros se tornasse possível.

Na data limite, 70 projetos foram protocolados na prefeitura. Para se encaixarem nos moldes previstos na lei e assim se submeterem aos mecanismos compensatórios da mesma, os empreendedores se comprometiam a:

• “I – protocolo de projeto para aprovação até 30 de abril de 2011;
• II – apresentação de cronograma de execução de obra, com previsão de conclusão da mesma até 28 de fevereiro de 2014;
• III – garantia de início do funcionamento do estabelecimento até 30 de março de 2014;
• IV – garantia de manutenção das atividades hoteleiras por um prazo mínimo de 10 (dez) anos, contados da data da emissão do Alvará de Localização e Funcionamento da atividade;
• V – submissão a processo de licenciamento urbanístico especial, mediante aprovação de Estudo de Impacto de Vizinhança, ou a processo de licenciamento ambiental com dispensa de obtenção de licença prévia, conforme dispuser a legislação pertinente.”

Como penalidade àqueles empreendimentos que não cumprirem com o previsto na lei, é prevista uma multa levando-se em conta o coeficiente de aproveitamento praticado (VP); o coeficiente de aproveitamento básico (CB); a área do terreno (AT); o valor do metro quadrado do terreno (V) e o número de anos completos pelos quais a atividade funcionou (CT). Assim, tem-se a fórmula abaixo:

VP = (CP – CB) x AT x V x (10 – CT)/10

Cenário Atual

Hoje, pode-se constatar que, dos 70 projetos que deram entrada na prefeitura para aprovação, apenas 37 estão em execução. Em número de apartamentos trata-se de 12.289 unidades planejadas. Destas, 4.745 já foram paralisadas ou canceladas. Do restante (7.544 unidades, 61,39%), 2.783 estão atrasadas correndo risco de não atenderem à data limite prevista pela lei 9.952/2010. Todos os 4 hotéis que seriam categorizados como padrão 5 estrelas foram paralisados ou cancelados. O gráfico a seguir ilustra o exposto acima:

Figura 2: Hotéis para a Copa do Mundo 2014
Fonte: JR & MVS Consultores

Segundo Maarten Van Sluys, fatores como a falta de vocação da localização ou características positivas do terreno para hotelaria, acarretaram entre outros, a ausência de potenciais investidores.

Levanta-se também como possível causa do insucesso dos demais 27 projetos, a falta de maturidade das construtoras em gerenciamento de projetos. Hoje aponta-se que o conhecimento e aplicação das ferramentas e técnicas de gerenciamento de projetos apresentadas pelo PMI (Project Management Institute) são altamente ligados à obtenção das metas das organizações. A cultura brasileira do “fazejamento” vivenciada na maioria das obras até então, foi obrigada a ser deixada de lado para dar espaço às boas práticas de gestão de projetos. Entretanto, grande parte das empresas não conseguiu se adequar em tempo ou simplesmente optou por continuar com seus métodos de construção de projetos.

Observando-se tantos casos de insucesso dentro desse cenário, arrisca-se também afirmar que a tentação pelo incentivo da lei fez com que muitas construtoras subjugassem os riscos do projeto. Muitas deram entrada com o projeto na prefeitura afirmando as linhas de base de escopo e tempo sem poderem honrar com a de custo uma vez que, em muitos dos casos, ainda não havia investidores. E quando um dos vértices da pirâmide “tempo x custo x escopo” é alterado ou não sai conforme planejado, é inevitável que os outros vértices também se alterem.

Mas também há casos de sucesso. Um ótimo exemplo é o Hotel Lavras da MASB Empreendimentos Imobiliários. Sua localização é estratégica e visa atender a grande demanda da rede hoteleira da capital. Em frente ao Pátio Savassi, próximo ao Chevrollet Hall, o empreendimento situa-se na Rua Lavras e está com 80% da obra já concluída e os serviços de marcenaria e mobiliário em andamento.

Figura 3: Hotel Lavras 150
Fonte: A autora, out/2013

Casos como este impulsionam o mercado das construtoras a crescerem com uma visão holística de todo o sistema e acreditar que sem um bom planejamento e um controle eficaz, mesmo com boas oportunidades, as chances de fracasso só tendem a aumentar.

CONSIDERAÇÕES FINAIS – O que vem aí

O grande questionamento dos cidadãos belo-horizontinos e dos empresários da cidade é: Será que a tolerância para as empresas que não entregarem as obra no prazo será zero? A multa realmente será aplicada sem nenhuma tolerância?

Além dos 27 empreendimentos que já foram cancelados/paralisados, grande parte dos 14 que se encontram em atraso corre o risco de não ser entregue na data. O destino dessas obras que seriam entregues posteriormente à data prevista pode ser trágico se não houver nenhuma mudança na lei. Incontáveis esforços teriam sido em vão, desperdício de tempo e de dinheiro causados provavelmente, por má gestão, impactariam enormemente a empresa dona do empreendimento.

Por outro lado, caso haja alguma mudança a fim de prorrogar o prazo, além das construtoras, a própria prefeitura de Belo Horizonte tem interesses econômicos com a entrega dessas obras; o que leva a acreditar na grande possibilidade desse prazo ser estendido.

Sendo assim, diante de tantos interesses, pode-se concluir que, com as entregas previstas, a demanda da cidade de Belo Horizonte para atender ao aumento da demanda do turismo de negócios seja atendida. Em contrapartida, para atender a demanda da Copa do Mundo, menos da metade de apartamentos previstos pela Secopa serão entregues.

Espera-se que com isso, a cidade e o próprio Brasil tenha aprendido a lição e se esforce para que projetos sejam planejados por mais tempo do que executados.

Referências:

Acesso a sites:

http://www.revistahoteis.com.br, acessado em agosto de 2013;

http://www.hojeemdia.com.br/noticias/economia-e-negocios/dos-37-hoteis-da-copa-14-est-o-com-obras-atrasadas-1.184595, acessado em 24 de outubro de 2013

Opinião especializada:

Maarten Van Sluys, JR & MVS Consulting and Advisory

Secopa-MG: Assessoria de Comunicação da Secretaria de Estado Extraordinária da Copa do Mundo

Sobre a Autora: 

Cedipe Antonieta Barros Ribeiro Gomes, pós-graduada em Gestão de Projetos em Construção e Montagem pelo Instituto de Educação Tecnológica – IETEC, graduada em Engenharia de Produção Civil pela Universidade Fumec em 2012, técnica em microinformática pelo Colégio Universitário Padre de Man, 2006. Participação e coordenação de obras como a V ampliação do BHShopping, ampliação do Minas Tênis I e construção do Hotel Lavras (obra para a Copa do Mundo 2014). Atuação direta no planejamento e controle.

Aluna do curso de Pós-graduação: Gestão de Projetos de Construção e Montagem , Turma 2 –  Instituto de Educação Tecnológica – IETEC,  26 de outubro de 2013.

E-mail de contato: cedipebarros@hotmail.com

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