Boas Práticas para construção de Shopping Contagem

O uso das boas práticas de gerenciamento de projetos na construção e montagem da estrutura pré moldada de concreto do Shopping Contagem.

RESUMO

O objetivo deste artigo é demonstrar através da aplicação das boas práticas do gerenciamento de projetos, embasadas no PMI e no curso de Gestão de Projetos em Construção e Montagem do Instituto de Educação tecnológica, IETEC, como um projeto de grande impacto, como é o caso da Construção do Shopping Contagem, pode obter ganhos e vantagens construtivas, bem como competitivas em um mercado cada vez mais exigente no qual presenciamos. A escolha da solução de engenharia, a adequação de recursos, a dinâmica das atividades favorecem a aplicação do gerenciamento de projetos e ao desenvolvimento de boas práticas.

INTRODUÇÃO

De acordo com o Guia PMBOK 4 Edição, entende-se como projeto um esforço temporário empreendido para criar um produto, serviço ou resultado exclusivo, onde se tem uma natureza temporária, com prazo bem determinado de início e fim.

Ainda conforme o Guia 4 edição, o gerenciamento de projetos é a aplicação de conhecimento, habilidades, ferramentas e técnicas em todas as atividades do projeto, para que se possa atender aos seus requisitos. Assim, o gerenciamento de projetos é realizado através da integração de 47 processos inseridos em 5 grupos de processos que são:

a)    Iniciação: 2 processos;

b)    Planejamento: 24 processos;

c)    Execução: 8 processos;

d)    Monitoramento e Controle: 11 processos;

e)    Encerramento: 2 processos.

O esforço de um gerente de projetos está na habilidade com que o mesmo apresenta de gerenciar de forma coesa e eficaz, as dez áreas de conhecimento que o Guia PMBOK 5 edição apresenta, juntamente com os cinco grupos de processos mostrados logo acima. Abaixo, segue uma figura representativa com as 10 áreas de conhecimento, com destaque para Partes interessadas que foi acrescentada nesta última edição.

 
Fonte: Google

Neste artigo, iremos nos ater com maior profundidade nas áreas de conhecimento Tempo, Custo e Escopo, fazendo o link com a construção do Shopping Contagem, através da demonstração e aplicação das práticas sugeridas de cada uma destas três áreas. A escolha dessas três áreas de conhecimento se faz jus devido a forte ligação que ambas fazem entre si, como mostra o triângulo equilátero na figura abaixo. Se houver alguma mudança no escopo do projeto, consequentemente haverá alteração no tempo e no custo, sendo que a recíproca se faz verdadeira.

 
Fonte: Google

1 O USO DAS BOAS PRÁTICAS DE GERENCIAMENTO DE PROJETOS NA CONSTRUÇÃO  E MONTAGEM DA ESTRUTURA  PRÉ MOLDADA DE CONCRETO DO SHOPPING CONTAGEM.

A construção do Shopping Contagem, previsto para ser inaugurado em novembro de 2013, está localizada no bairro Dom Cabral, Contagem, MG. O empreendimento representa mais um grande investimento comercial, que tem se multiplicado na região metropolitana de Belo Horizonte. O intuito é atender um público cada vez mais exigente na busca por lazer, cultura e entretenimento, reunidos em um só lugar, que ofereça segurança, conforto e a comodidade de se ter um grande centro comercial perto de sua residência.

Perspectiva ilustrativa da fachada.

Contagem é considerada a 25^a cidade mais rica do país. Possui mais de 600 mil habitantes, segundo o senso de 2010 do IBGE, o que a classifica como a 2^a maior população do estado de Minas Gerais. A 15 minutos da capital mineira, Contagem destaca-se como um dos mais importantes pólos industriais brasileiros, além de estar adjacente a três grandes rodovias: BR381, BR262 e BR040.

Com todas essas vantagens, a escolha da localização para a implantação do Shopping Contagem foi bastante estratégica e baseada em pesquisas de mercado e estudos de viabilidade até alcançar a aprovação do projeto. Além do mais o bairro Dom Cabral e região vem passando por um grande crescimento com destaque para os condomínios de alto e médio padrão.

O Shopping terá uma área bruta de 35 mil metros quadrados, mais de 200 lojas, 6 salas de cinema e estacionamento para 2.300 vagas. O projeto ainda prevê a construção de três torres corporativas.

Por se tratar de um empreendimento comercial, no qual há um forte interesse público e financeiro por parte dos investidores, foi necessário que o projeto passasse por uma intensa fase de estudos, para a definição da melhor metodologia construtiva que atenda as exigências do triângulo equilátero formado pelo Escopo, Custo e Prazo da obra.

Para tanto, especificamente para este projeto em destaque, foi definido o uso de estruturas de concreto pré moldado como a melhor solução construtiva quanto ao custo benefício.

Algumas das vantagens de se utilizar estruturas pré moldadas:

a)    Redução do desperdício de material;

b)    Redução de mão de obra;

c)    Agilidade na execução da obra;

d)    Limpeza e otimização do canteiro;

e)    Melhor aproveitamento do espaço interno;

f)     Redução do custo do seguro, uma vez que peças de concreto resistem mais ao fogo do que as metálicas;

Algumas desvantagens:

a)    Exigência de um controle rigoroso da produção;

b)    Criterioso planejamento e antecipação do detalhamento dos projetos;

c)    Equipamentos e mão de obra especializada.

Abaixo, a figura mostra lajes pré moldadas aguardando nas proximidades da obra para serem descarregadas.

Fonte: o autor.

Obras com elementos em concreto pré moldado são aquelas nas quais tais elementos estruturais, como pilares, vigas, lajes entre outros, são moldados fora de sua posição final, de acordo com as solicitações do projeto estrutural, que após terem adquiridos um determinado grau de resistência, são liberados para a construção e montagem definitiva da estrutura.

De acordo com as boas práticas de gerenciamento de projetos adotadas pelo PMI, pode-se exemplificar como um ciclo de vida da etapa de fabricação do pré moldado as 5 fases seguintes: 1) fabricação; 2) manuseio; 3) armazenamento; 4) transporte; 5) montagem.

Para o shopping Contagem, a adoção de peças pré moldadas está diretamente relacionada a projetos com contrato no regime EPC (Engeneering Procurement Construction), sigla em inglês, que na tradução significa: – Engenharia, Suprimentos / Logística e Construção. Este tipo de contrato leva a empresa a ter a responsabilidade de gerir todo o processo, que passa pela fase de desenvolvimento do detalhamento da engenharia, aquisições e logística de equipamentos e materiais, estratégias de gestão da qualidade e riscos, gestão e formação de equipes para a construção e montagem, passando por um forte monitoramento e controle até a entrega final da obra.

Em uma visita técnica concedida pelo Gerente da Obra, Ricardo Souza, da empresa Construcap, responsável pelo gerenciamento total da obra, a adoção de peças pré moldadas se fez ainda na fase de planejamento. A justificativa foi que além de uma considerável redução de tempo de execução, também houve uma redução no custo de mão de obra. Em contra partida, o gasto com equipamentos está sendo muito maior. De acordo com Ricardo, no pico de execução da obra, existiam 12 guindastes trabalhando simultaneamente. Devido às características avantajadas das peças, o dimensionamento dos guindastes ajudou a pesar no orçamento da obra.

A montagem da estrutura pré moldada está sendo realizada pelo consórcio entre as empresas Precon e Premio, que também são responsáveis pelo fornecimento das peças.

Vista panorâmica do shopping Contagem.

Ao ser questionado o porquê de não ter se optado pelo uso de estrutura metálica, que também traria agilidade na execução do empreendimento, Ricardo explica que esta opção chegou a ser cogitada bem nos primordes do planejamento, mas devido ao prazo que se tinha para desenvolver os projetos, esta opção de estrutura foi descartada, uma vez que se gastaria muito mais tempo no detalhamento de projetos. Em todo o projeto, o uso da estrutura metálica foi adotado apenas na edificação do cinema. Porém, ainda se remetendo às exigências do detalhamento de projeto, para ganhar tempo, as estruturas estão sendo soldadas ao invéz de parafusadas, mas consequentemente, validando a relação do triângulo equilátero, teve-se um aumento dos custos com a adoção de soldas.

Um dos principais desafios apontados pelo gerente da obra está sendo administrar toda essa diversidade de gente, de empresas, trabalhando simultaneamente. O modelo de contrato adotado pela Construcap foi por administração. No ápice da obra, houveram mais de 800 pessoas trabalhando sendo que menos de 10% faziam parte do pessoal estratégico da Construcap.

Para garantir o sucesso do empreendimento, Ricardo tem adotado algumas estratégias de gestão que segundo ele, ajudam a minimizar riscos, como a contratação de mais de uma equipe de terceirizados para a mesma frente de serviço, deixando a obra menos vulnerável a possíveis riscos de falhas das equipes, além de estimular a produção entre as mesmas, na busca por uma maior medição de serviço.

Para um maior controle da obra, e melhor nivelamento das informações, Ricardo adotou reuniões semanais onde participam todos os responsáveis pelas frentes de serviço da obra.

Abaixo, tem-se a aplicação de painéis termo acústicos no fechamento externo das paredes dos shopping e logo em seguida, o detalhamento dos apoios das vigas nas mísulas do pilar.

Fonte: o autor.

Fonte: o autor.

Em função do alto nível de exigências contratuais e por se tratar de um projeto com forte impacto socio econômico, o controle rigoroso do custo, escopo e principalmente do prazo faz-se necessário. Para tanto, vamos desmembrar cada uma dessas três áreas de conhecimento, e demonstrar a forma como elas estão sendo aplicadas na construção do shopping, afim de se alcançar a meta de sucesso esperada.

1. Escopo:

 O escopo do projeto do shopping, como já mencionado anteriormente, consiste em uma área 35 mil metros quadrados, mais de 200 lojas, 6 salas de cinema e estacionamento para 2.300 vagas. Este é o trabalho que está sendo realizado para entregar o produto. As etapas realizadas para o gerenciamento do escopo são:

a)    Coleta requisitos;

b)    Definição do escopo;

c)    Criação da EAP;

d)    Verificação do escopo;

e)    Controle do escopo;

Após a realização das etapas anteriores e a aprovação do escopo do projeto do shopping, foi delimitada a linha base, que serve como ponto de apoio para o gerenciamento da execução da obra. O controle do escopo é o processo de monitoramento que assegura que todas as mudanças solicitadas e ações corretivas ou preventivas sejam processadas juntamente com a integração das demais áreas  de conhecimento.

De acordo com Ricardo, algumas mudanças foram inevitáveis em função de adaptações seja nos procedimentos da execução ou no uso de algum equipamento. Contudo, todas as ações corretivas são extremamente estudadas afim de se manter em equilíbrio o com o prazo de entrega do projeto, sendo este, a principal restrição mencionada.

2- Prazo

A obra do Shopping Contagem, por se tratar de um empreendimento comercial e por já ter diversos outros contratos já assinados com lojistas tem o prazo como a principal preocupação de todos os envolvidos. Foi exatamente esta restrição que fez com que, na fase de planejamento da obra, definissem qual a melhor metodologia executiva que exigiria menor tempo possível de execução. E foi assim que optaram pelo uso dos pré moldados de concreto, que torna o empreendimento quase um quebra cabeça a ser montado.

Na fase do planejamento, a gestão do prazo passou pelas seguintes etapas: Definir atividades

a)    Sequencia das Atividades;

b)    Estima dos recursos das atividades;

c)    Estima das durações das atividades;

d)    Desenvolvimento do Cronograma;

e)    Controle do cronograma;

Assim como no escopo, após a aprovação do cronograma da obra, foi definida uma linha de base do tempo, ou seja, uma linha mestra onde todas as atividades estão datadas com início e fim, afim de se concluir a obra no prazo determinado. Como todo projeto é único e exclusivo, o projeto do Shopping Contagem tem como principal particularidade o prazo. Tamanha é a preocupação com esta restrição que algumas definições estratégicas foram tomadas tendo como consequência a  elevação do custo do projeto. Haja vista, que a estratégia adotada pelo gerente da obra foi de contratar mais de uma equipe voltada para o mesmo tipo de serviço, mitigando possíveis falhas e evitando que a obra ficasse refém de um só empreiteiro. Com esta medida, o gerente da obra conseguiu até mesmo aumentar a produtividade.

O controle do cronograma deve passar por análises que retornam a variação do Prazo ( VP) e o Indice de desempenho de Prazo ( IDP ) que são ferramentas gerenciais usadas para avaliar a magnitude dos impactos no projeto.

3-Custo

O gerenciamento de custos do projeto inclui processos envolvidos em estimativas, orçamentos e controle dos custos, de modo que o empreendimento possa ser terminado dentro do orçamento aprovado. Esses processos interagem entre si bem como com os de outras áreas do conhecimento. Seus processos são:

a)    Estimar os custos;

b)    Determinar o orçamento;

c)    Controlar os custos;

Os processos de estimar o custo e determinar o orçamento, conforme o Guia PMBOK, podem ser realizados de maneiras diversas. Por exemplo, na estimativa de custos, pode se utilizar a metodologia Botton-up, que nada mais é que ir agrupando os custos dos pacotes de trabalho até que se obtenha o orçamento completo da obra ou ainda a estimativa de três pontos que utiliza a análise PERT para o cálculo do custo de uma atividade.

Para a construção do shopping, o foco maior está no controle dos custos. Após a determinação da linha de base do orçamento, o esforço maior se concentra em manter o custo dentro do planejado. A principal ferramenta para controle do custo está na utilização da Análise do Valor Agregado ou em EVM (Earned Value Management), que consiste em uma ferramente para medição do desempenho do projeto. Abaixo tem-se o modelo de um gráfico que usa curvas em formato S para mostrar os dados de valor agregado de um projeto.

O Valor Planejado (VP) é o orçamento autorizado a ser executado pelo projeto. É a linha base dos custos do projeto.

Valor Agregado (VA) é o valor do trabalho terminado expresso em termos do orçamento aprovado atribuído às atividades concluídas. É frequentemente utilizado para descrever a porcentagem completa de um projeto.

Custo Real (CR) é o custo total incorrido e registrado na execução do trabalho para uma atividade. É o custo total incorrido na execução do trabalho que o VA mediu. Pode ser considerado como a Produção Real (PR), conforme visto no gráfico acima.

Através desta importante ferramenta gerencial, o gestor do contrato tem parâmetros reais para se tomar decisões estratégicas no seu projeto.

Controlar os custos é o processo de monitoramento do progresso do projeto, controlando e gerenciando as mudanças e os impactos na linha base dos custos. A atualização do orçamento envolve registro de Custo Reais (CR)  até a data vigente e qualquer aumento do orçamento deve ser autorizado somente com os processos integrados de mudança. O controle de custos do projeto inclui:

a)    Influenciar os fatores que criam mudanças na linha de base de custo autorizada;

b)    Assegurar  que todas as solicitações de mudanças sejam feitas de maneira oportuna;

c)    Gerenciar os impactos das mudanças;

d)    Assegurar que os gastos  de custos não excedam os recursos disponíveis;

e)    Monitorar o desempenho de custos para isolar e entender as variações a partir da linha de base de custos;

f)     Monitorar o desempenho do trabalho em relação aos recursos financeiros gastos;

g)    Prevenir  que mudanças não aprovadas sejam includas no relato do custo ou do uso de recursos;

h)  Informar as partes interessadas apropriadas a respeito de mudanças aprovadas e custos associados;

i)      Agir para manter os excessos de custo não previstos dentro de limites aceitáveis;

Em fim, a maior parte do esforço do gerente da obra do Shopping Contagem está no monitoramento das três áreas de conhecimento, que foram detalhadas ao longo deste trabalho, mas conforme o próprio gerente da obra relatou, toda e qualquer ação que extrapole o planejado é acompanhada por um forte controle integrado de mudanças.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A conclusão que se pode tirar ao longo do desenvolvimento deste artigo é que o triângulo equilátero formado pelo escopo, prazo e custo, que tem como objetivo ilustrar a tríplice restrição de um projeto, é o ponto de convergência que qualquer gestor de projetos tem que se ater, devido as influências que cada vértice deste triângulo tem um sobre o outro. Com isso, é notória a importância de se ter um forte monitoramento e controle dessas áreas, desde o início até o término do projeto.

Um ponto chave que não pode deixar de ser mencionado neste artigo é a área da Comunicação. Um plano de Comunicação bem elaborado é fundamental para que todo esforço da equipe do projeto não seja em vão.

 Em linhas gerais, gerenciamento de projetos é a arte de liderar pessoas em prol de uma meta, de um objetivo comum, que levará a equipe e o projeto ao sucesso almejado.

REFERÊNCIAS

• INSTITUTO, P.M. Guia  do Conhecimento em  Gerenciamento de Projetos, 4ª Edição. Estados Unidos: PMI, 2008.
• MATTOS, Aldo Dórea, Planejamento e Controle de Obras, São Paulo: Pini, 2010.
• TRENTIM, Mário Henrique, Manual do MS-Project 2010 e Melhores Práticas do PMI, São Paulo: Editora Atlas, 2012.
• MULCAHY, Rita, Preparatório Para Exame de PMP, 7ª Edição. Estados Unidos:  2011.
• COUTINHO, Ítalo, Processos de Gerenciamento de Projeto, Belo Horizonte: 2013

Sobre o Autor: 

Anderson de Oliveira, pós-graduado em Gestão de Projetos em Construção e Montagem e Engenharia de Custos e Orçamento pelo Instituto de Educação Tecnológica – IETEC, em 2013, graduado em Engenharia Civil pela Universidade FUMEC em 2009. Experiência profissional: gerenciamento de obras com equipes voltadas para execução de terraplenagem, drenagem, contenção de taludes, recuperação de pontes, edificações prediais e residenciais, com foco na gestão integrada do prazo, custo e escopo do projeto.

E-mail de contato: andersondeoliveira81@gmail.com

Sobre a Autora:

Andreia Tavares França, Engenheira de Planejamento, com título de Engenheiro Agrimensor pela Universidade Federal de Viçosa, cursando pós-graduação em Gestão de projetos de Construção e Montagem pelo Instituto de Educação Tecnológica – IETEC; atualmente trabalha no Grupo Aterpa, executando e coordenando a implantação do planejamento e controle das obras, no controle, o desenvolvimento e melhoramento de uma ferramenta de gestão que utiliza análise de valor agregado e indicadores para o estudo dos desvios das previsões de prazo e custo.

E-mail de contato: andreiatfranca@yahoo.com.br.

Contexto: Alunos do curso de Pós-graduação: Gestão de Projetos de Construção e Montagem , Turma 2 –  Instituto de Educação Tecnológica – IETEC,  25 de outubro de 2013.

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