Construção civil: organização e planejamento traz resultados surpreendentes

Quero compartilhar com todos que têm lido minha coluna com a entrevista que concedi recentemente para revista paulista especializada em construção. Espero que gostem!

Qual o valor ideal que tenho de ter para se começar a investir na obra? Consigo estabelecer um limite para gastar?

Tudo vai começar bem e continuar bem no seu projeto de construção se você tiver além do planejamento físico das atividades (cronograma com recursos) também o planejamento financeiro (fluxo de caixa) para poder avaliar os primeiros desembolsos. Obras em geral têm uma característica onde logo no início do empreendimento o construtor terá que desembolsar uma certa quantia de dinheiro para iniciar o projeto. Esse valor varia muito de empreendimento para empreendimento mas historicamente tem-se observado a necessidade de se ter em caixa no momento Zero da obra cerca de 10 a 15% do valor total da construção e talvez mais importante: ter um capital de giro em torno de 5% do total do empreendimento para despesas entre um mês e outro. Essas medidas visam ter um pulmão financeiro adequado para que a construção não fique deficitária ao ser finalizada, o que para os investidores é um grande sinal de confiança com o construtor.

Como controlo os gastos da construção? É possível planejar antes ou as necessidades vão surgindo conforme as obras avançam?

Como dito na resposta anterior o planejamento financeiro por meio de um fluxo de caixa do empreendimento é importante para se preverem os desembolsos e antecipar custos não previstos ou não estimados. Conforme o empreendimento avança fisicamente (o que é fácil de se observar numa construção) os custos por período também são empenhados. É muito importante programar os pagamentos com prazo superior aos recebimentos, ou seja, acordar com fornecedores prazos maiores para pagamento do que os prazos para se receber dos investidores do empreendimento as parcelas mensais. Os custos imprevistos são aqueles que podem surgir devido a situações não esperadas, como por exemplo falta de aço no fornecedor local ou excesso de chuva no período. Os custos não estimados são aqueles que a equipe de orçamentos (ou comercial) por algum motivo esqueceram ou não souberam levantar na fase inicial do empreendimento. As necessidades de desembolso devem ser alinhadas com o planejamento físico do empreendimento e deve-se evitar surgirem conforme a obra avança.

Quais os materiais que podem ser substituídos por outros que sejam mais baratos, mas sem perder a qualidade?

A substituição de materiais para a construção deve acontecer em prol daquilo que foi orçado e comercializado ou vendido para o investidor ou morador final. Não adianta fazer o orçamento mais baixo, prometer alta qualidade e depois no momento da execução tentar fazer com material mais simples e mais barato. Materiais para a infra-estrutura do empreendimento (como fundações, colunas, vigas, alvenaria) podem ser substituídos mais facilmente desde que o fornecedor seja homologado (com títulos como PBQPH) e tenha selo Inmetro, bem como seus produtos avaliados em laboratórios de alto nível e confiança. Já fica mais difícil para materiais de acabamento, o que muitas vezes pode ser feito é a longo prazo desenvolver outros fornecedores locais ou no estrangeiro para atendimentos futuros.

É possível investir em beleza, conforto e qualidade, sem gastar muito?

A resposta para um projeto visualmente atraente e funcional ao mesmo tempo, equilibrado com as melhores práticas de construção e green building (tendência de prédios verdes) é possível desde que seja feito a elaboração de um bom projeto arquitetônico com vistas a evitar problemas de custos futuros na obra e assim se compense o investimento inicial (por exemplo: fazer uma planta eletrônica ainda é muito caro, mas se ganha muito para se observar disposição de garagem, segurança no trânsito de pessoas, etc).

O que é dispensável quando se está construindo ou reformando uma nova casa/escritório?

A partir do momento que se faz um bom planejamento é possível identificar os recursos materiais e humanos dispensáveis, e por consequência os indispensáveis. Com o cronograma carregando recursos o construtor poderá observar o histograma necessário para recursos humanos e de materiais, bem como aluguel de maquinário, evitando comprar na hora errada, ociosidade de mão de obra e por aí vai.

Existe algum serviço do qual a pessoa pode “se virar sozinha”, sem a necessidade de contratar por fora? (Ex: pintor, eletricista, empreiteira?) Se sim, quais são os riscos assumidos?

Terceirizar já é um risco, fazer por conta própria pode ser pior ainda. O melhor que se tem a fazer é planejar e esperar pela disponibilidade dos bons profissionais do mercado e procurar fazer tudo de uma vez só. Obra que começa e não termina rápido fica muito mais cara e pode até trazer maiores prejuízos.

Outras dicas:

– planejar o empreendimento do início ao fim , utilizando pelo menos: cronograma com recursos, matriz de riscos, fluxo de caixa, curva S física e curva S financeira

– lembrar que os custos do empreendimento passam por todas as suas fases (engenharia, suprimentos, construção e entrega da obra)

– negociar prazos mais longos para pagamento de fornecedores e antecipar ao máximo os recebíveis dos investidores

– manter um capital de giro para a obra, para evitar custos financeiros em algum momento de imprevisibilidade do empreendimento

Pense nisso e bons projetos!

Sobre o Colunista:  Ítalo Coutinho é formado em Engenharia Industrial Mecânica, Especialista em Gestão de Projetos e Mestre em Administração de Empresas. Gerente de Projetos e Engenharia da Saletto Engenharia. Coordenador e Professor de Cursos de Pós nas áreas de Engenharia de Planejamento, Gestão de Projetos de Construção e Montagem e Engenharia de Custos e Orçamentos.

E-mail de contato: contato@italonaweb.com.br / facebook.com/italonaweb

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