OPINIÃO: Prevenção de conflitos causados por obras

Durante obras ou reformas vizinhas é comum a preocupação em relação ao aparecimento de trincas ou rachaduras nas residências. O problema é quando surgem queixas de algo que não é da responsabilidade do executor da obra, o que gera certo mal estar com alguns vizinhos. E em alguns casos essas questões chegam até a esfera judicial, onde processos são onerosos e demandam tempo, podendo inclusive levar ao embargo da obra, gerando irrecuperáveis atrasos no cronograma. Entretanto há uma solução para evitar esses aborrecimentos: a vistoria cautelar.

Uma atitude preventiva, ela deve ser realizada antes do início da obra por um engenheiro civil ou arquiteto com especialização em perícias de engenharia. O objetivo é mostrar o estado momentâneo de determinado imóvel, verificando suas características construtivas e de conservação, explicitando com croquis, fotos e texto técnico se já existem defeitos ou vícios construtivos até aquela data. Do documento deve constar os vários defeitos observados como as trincas, fissuras, infiltrações, eflorescências ou abatimento de pisos, e precisa estar acompanhado da devida ART – Anotação de Responsabilidade Técnica, registrada no Crea (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou RRT – Registro de Responsabilidade Técnica, no CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo).

A vistoria é efetuada nos diversos imóveis que circundam o terreno onde será erguida uma edificação ou, no caso de prédio, nos apartamentos vizinhos a uma reforma. Existem duas formas de vistorias cautelares: judiciais ou extra-judiciais. As judiciais são requeridas por pelo menos uma das partes. Nesse caso, os interessados têm que contratar advogados, arcar com custos do perito indicado pelo juiz e ainda, caso acredite ser necessário, contratar um perito assistente técnico, de sua confiança, para acompanhar o perito do juiz. Esse processo cautelar servirá como prova em caso de futura ação indenizatória.

Já as vistorias extrajudiciais são feitas com a contratação de peritos em engenharia, pela construtora ou por algum vizinho, cujos respectivos laudos deverão ser expedidos preferencialmente em duas vias e rubricados pelas partes envolvidas ou entregue através de correspondência que comprove a aceitação dos fatos relatados no laudo, sendo necessário um documento para cada imóvel vizinho à construção.

Existe ainda outra forma extrajudicial de realizar tais vistorias, mas com valor legal: a vistoria cautelar arbitral, na qual as partes em comum acordo procuram por uma câmara de arbitragem reconhecida e, em consenso, indicam um perito membro da lista de árbitros para realizar a vistoria cautelar.

Mesmo que tenha sido contratado pela construtora, espera-se do perito total isenção, seguindo o Código de Ética Profissional do sistema Confea/Crea. Tudo isso resguarda as partes de futuros problemas judiciais, seja por má fé ou mesmo caso realmente ocorra algum dano ao vizinho, devendo a construtora corrigi-lo.

Sobre o autor: Clémenceau Chiabi Saliba Júnior, Presidente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de Minas Gerais – Ibape-MG e Presidente da Câmara de Mediação e Arbitragem do Crea-MG. Perito atuante há mais de 25 anos, possui relevante participação como árbitro, perito e/ou assistente técnico em procedimentos arbitrais na matéria da engenharia (técnica e/ou econômica) nas câmaras ICC, CCBC, CIESP, AMCHAM, FGV, CAMARB e CAMINAS, cuja soma do valor histórico em disputa ultrapassa três bilhões de reais. É graduado em Engenharia Civil, Mestre em Engenharia Mecânica/Materiais (aprovado com Louvor, tendo obtido conceito “A” em todas as disciplinas), pós-graduado em Engenharia de Avaliações e Perícias e em Engenharia Econômica. Certificado no Program on Negotiation da Harvard Law School em Cambridge USA e Certificado para atuação nos Dispute Boards dos Jogos Olímpicos e Paralímpicos Rio 2016 pelo DRBF – Dispute Resolution Board Foundation. Premiado com a Medalha Eurico Ribeiro relativo ao melhor trabalho na área de Perícias de Engenharia do Brasil em 2011 e com Menção Honrosa relativa ao segundo melhor trabalho em 2013; Integrante da lista dos engenheiros do século, que contemplou cem engenheiros graduados pela Escola de Engenharia da UFMG que mais se destacaram profissionalmente durante o centenário da escola em 2011. Autor de mais de 150 artigos técnicos em jornais e revistas especializadas de engenharia e coautor das Normas Técnicas para Avaliação do Desequilíbrio Econômico-financeiro em Contratos de Obras de Engenharia (2011) e de Vistoria Cautelar (2014) emitidas pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.

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